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甘肃快三电子图:房貸利率選固定利率還是LPR?選對就省4萬元

2020-03-02 20:05:30 來源:住在九江網 【 瀏覽字號:

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房貸利率換“錨”

其計算方式發生巨變

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根據央行的規定,在修改房貸合同時,買房人有兩個選擇:一是選擇固定利率,也就是說,在房貸期間不管LPR利率如何變化,你每個月的房貸也固定不變。二是選擇浮動利率,即你的房貸利率隨著LPR的變化而變化。LPR利率增加,你的房貸利率也增加;LPR利率降低,你的房貸利率也會降低。

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來源:中國人民銀行網站

你的選擇就這么一次機會,猶如下棋一樣,落子不能悔。合同一修改,就不能變了,整個還貸期都是按照這種利率計算方式。

有很多網友在咨詢,轉換后的房貸利率如何計算?房貸究竟選擇固定利率好?還是浮動利率好?哪種可以少還房貸?

我們先來看下轉換后的房貸利率如何計算:

眾所周知,之前大家的房貸利率也不是全部相同的,有人拿到了9折的優惠,有人卻要上浮15%。那么,房貸利率轉換之后,新的房貸到底是怎樣的?

轉換后,重簽之后的第一年,你的貸款利率是不變的,所加基點=實際房貸利率-2019年12月5年期LPR利率(4.8%)。

之后的計算公式如下:

如果約定2020年3月1日轉換為LPR,每年1月1日為重定價日,重定價周期為1年,加點數值=原合同最近的執行利率水平-2019年12月20日發布的相應期限LPR。

從轉換時點至此后的第一個重定價日(不含),新執行的利率=2019年12月20日相應期限LPR+加點數值。

之后,自第一個重定價日起,在每個利率重定價周期的重定價日,實際利率=重定價日最近一個月相應期限LPR+加點數值。

這里看不懂沒關系

舉個例子你就懂了

↓↓

案例1

張先生買房幸運的趕上了房貸利率打折,即基準利率4.9%打9折,也就是4.9%×(1-10%)=4.41%。

如果選擇固定利率,以后房貸利率都按照4.41%執行。

如果選擇在2020年3月30日轉換定價基準,且重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日,他的加點數值為-0.39%,4.41%(張先生現在的利率水平)-4.8%(2019年12月的LPR)=-0.39%,也就是2020年3月30日至12月31日期間,執行的利率水平仍是4.41%(4.8%-0.39%)。

在此后的第一個重定價日,即2021年1月1日,按照重新約定的重定價規則,執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+(-0.39%),此后每年以此類推。如果2020年12月20日發布的LPR下降為4.6%,那么利率水平相應調整為4.6%+(-0.39%)=4.21%。

簡言之未來不論LPR怎么變動,張先生的實際住房利率為LPR+(-0.39%)。

案例2

李小姐是在2019年剛買上房,按首套房貸利率較基準利率上浮15%,為5.64%。

如果選擇固定利率,以后房貸利率都按照5.64%執行。

如果選擇在2020年3月30日轉換定價基準,且重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日,她的加點數值為0.84%,5.64%(李小姐現在的利率水平)-4.8%(2019年12月的LPR)=0.84%,也就是2020年3月30日至12月31日期間,執行的利率水平仍是5.64%(4.8%+0.84%)。

在此后的第一個重定價日,即2021年1月1日,按照重新約定的重定價規則,執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.84%,此后每年以此類推。如果2020年12月20日發布的LPR下降為4.6%,那么利率水平相應調整為4.6%+0.84%=5.44%。

簡言之未來不論LPR怎么變動,李小姐的實際住房利率為LPR+0.84%。

需要注意的是,加點一旦確定,將會伴隨整個還款周期。下面,以基準利率(4.9%)上浮或折扣的不同比例進行了計算,大家可以參考。

至于該選固定利率還有LPR浮動利率,這個問題其實誰都不能給出一個準確的回答。

1、如果選擇固定利率,則意味著在LPR下調的時候,無法享受下調的好處,但在LPR上調的時候,固定利率則更劃算;

2、如果選擇浮率,則意味著在LPR下調的時候,可以享受下調的好處,可一旦LPR上調,則意味著比過去要承擔更大的利息負擔。

所以對于貸款人而言,選擇哪種定價方式最關鍵的是判斷未來LPR的走勢。

選擇浮動利率的風險在于未來有沒有通脹的可能。如果一旦通脹,LPR必然上升,帶動房貸利率上升。

那么,LPR的走勢會如何呢?

目前全球經濟已經進入大寬松時代,利率走低是大勢所趨,很多歐美國家已經進入負利率時代,而我國的利率相比于幾年前也已經大幅下行,2010年前后的房貸基準利率一度接近7%,而如今不到5%。利率持續走低可能是未來5到10年的大勢所趨。

就在27號,央行副行長劉國強表示,下一步將繼續推進貸款市場報價利率(LPR)改革,引導整體市場利率和貸款利率下行。

具體該怎么???

融360大數據研究院分析認為,中長期來看,LPR大概率仍將繼續下行,用戶選擇轉換成LPR定價基準的方案比較有利,未來利息支出會有所減少。當然,相比LPR可能下降帶來的利息支出減少,如果用戶更重視利率穩定性和便捷性,也可以選擇轉換為固定利率。

陳嘉寧提示說,作為利率市場化的產物,LPR的長期走勢存在一定不確定性,一旦經濟進入加息周期,不排除LPR可能會走高,進而加重房貸借款人的還貸負擔。

他建議,對于剩余還款期限不長的借款人,或者利率變化不敏感的借款人,可以選擇參考LPR定價,以享受中短期LPR下行帶來的月供減少,即使長時間維度內LPR出現了上行,增加的月供對于借款人的生活影響不大。

總結建議大家,如果以前享有不少利率折扣的買房人,不變最為穩妥。如果利率有上浮的人,根據剩下的還貸時間和自己的收入情況確定,如果計劃提前還完房貸,具體目前的趨勢,選擇LPR利率相對有利。當然,如果用戶更重視利率穩定性和便捷性,也可以選擇轉換為固定利率。

如果你選擇正確了,會省多少錢呢?

假設以60萬房貸總額,20年等額本息,現行是1.1倍上浮,那么利率為5.39%(5年LPR+59基點),目前每月還本付息4090元。如果未來利率下行,2022年下降50個基點到4.3%,那么實際利率是4.89%(5年期LPR+59基點),每月還款大約3923元,下降了167元,一年可節省2004元,20年可以節省4萬元。

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